路線価の調べ方｜国税庁サイトで土地の評価額を確認する手順

相続税の計算や、土地の相場を知りたいときに出てくる「路線価」。

名前は聞いたことがあっても、どう調べればいいのか、何がわかるのかは、意外と知られていません。

実は、路線価は国税庁のサイトで、誰でも無料で調べられます。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、路線価の調べ方と、路線価から土地の価値を計算する方法を解説します。路線価とは何か、どこで調べるか、そこから相場をどう読むかまで、これ1本でわかるように整理しました。

結論：国税庁のサイトで無料で調べられる

路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトで、無料で調べられます。会員登録も不要です。

路線価とは、道路（路線）に面した土地の、1㎡あたりの価格のことです。

主に相続税や贈与税を計算するための基準として、国税庁が毎年公表しています。

この路線価を使えば、土地の相続税評価額の目安や、実勢価格の見当をつけられます。

路線価とは何か

路線価をもう少し詳しく理解しておきましょう。

路線価は、道路に付けられた1㎡あたりの価格です。

その道路に面した土地は、この路線価をもとに評価します。

土地の価格を計算するときは、路線価に土地の面積を掛けて求めます。

たとえば路線価が1㎡あたり20万円の道路に面した150㎡の土地なら、20万円×150㎡で3,000万円、というのが路線価ベースの評価額です。

なお、単に「路線価」というと、国税庁が公表する「相続税路線価」を指すのが一般的です。

これは公示地価の約8割の水準に設定されています。

（このほかに市町村が固定資産税のために使う「固定資産税路線価」もありますが、通常「路線価」と言えば相続税路線価です。

）

路線価の調べ方の手順

国税庁のサイトでの調べ方を、順に見ていきましょう。

手順1：国税庁のサイトにアクセスする

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（rosenka.nta.go.jp）にアクセスします。

手順2：都道府県を選ぶ

日本地図から、調べたい土地のある都道府県をクリックします。

手順3：「路線価図」を選び、市区町村を指定する

メニューから「路線価図」を選び、調べたい市区町村、地名へと進んでいきます。

手順4：路線価図で該当の道路を見る

地図（路線価図）が表示されたら、調べたい土地が面している道路を探します。道路の上に、数字とアルファベットが書かれています。

手順5：数字を読み取る

道路上の数字が、その道路の1㎡あたりの路線価です。

単位は千円なので、たとえば「200」と書かれていれば、1㎡あたり20万円という意味です。

この数字に土地の面積を掛ければ、路線価ベースの評価額が出せます。

路線価から実勢価格の目安を計算する

路線価は、相続税の計算だけでなく、実勢価格（実際に売れる価格）の見当をつけるのにも使えます。

相続税路線価は公示地価の約8割で、実勢価格は公示地価の1.1〜1.2倍程度が目安です。この関係を使うと、「路線価÷0.8×1.1」で、おおよその実勢価格の目安が計算できます。

たとえば路線価ベースの評価額が3,000万円なら、「3,000万円÷0.8×1.1」で、およそ4,100万円が実勢価格の目安、という具合です。土地の相場を自分で調べたいとき、この計算が役立ちます。

路線価がない地域もある

地方などでは、路線価が設定されていない地域もあります。

その場合は、「評価倍率方式」を使います。

固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率を掛けて評価する方法です。

この倍率も、同じ国税庁のサイトの「評価倍率表」で調べられます。

注意点

路線価を使うときの注意点です。

路線価は「道路」に付けられた価格で、土地の個別の条件（形、間口、奥行き、接道など）は反映されていません。

実際の評価では、いびつな形の土地は補正で下がるなど、個別の調整が必要です。

だから、路線価からの計算はあくまで「おおよその目安」と考えてください。

具体例で見る、路線価を使った土地評価

路線価を使った計算を、具体例で見てみましょう。相続した土地の相続税評価額と実勢価格の目安を、両方求めるケースです。

まず路線価ベースの評価額を出す

国税庁のサイトで、その土地が面する道路の路線価を調べたら「180」と書かれていました。これは1㎡あたり18万円という意味です。

土地が200㎡なら、18万円×200㎡で、路線価ベースの評価額は3,600万円。これが相続税評価額のおおよその基礎になります（実際には土地の形などで補正が入ります）。

実勢価格の目安も計算する

同じ路線価から、実勢価格の目安も出せます。相続税路線価は公示地価の約8割、実勢価格は公示地価の1.1〜1.2倍なので、「3,600万円÷0.8×1.1」で、およそ4,950万円が実勢価格の目安と計算できます。

「相続税の計算では3,600万円が基礎、実際に売れば5,000万円近く」という2つの数字が、路線価ひとつからわかるわけです。

補正で変わることも忘れずに

ただし、この計算は土地が整った形であることが前提です。

いびつな形や、間口が狭い、奥行きが極端に深いといった土地は、補正で評価が下がります。

逆に角地などは上がることもあります。

正確な評価は、こうした補正を扱う税理士や不動産会社に確認してください。

よくある質問

路線価はどこで調べられますか

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、無料で調べられます。

都道府県、市区町村と進み、路線価図で道路上の数字を読み取ります。

数字は千円単位です。

路線価と実勢価格はどう違いますか

路線価は相続税の計算に使う価格で、公示地価の約8割の水準です。

実勢価格は実際に売れる価格で、路線価より高くなります。

「路線価÷0.8×1.1」で実勢価格のおおよその目安が計算できます。

路線価がない土地はどうすればいいですか

路線価が設定されていない地域では、「評価倍率方式」を使います。

固定資産税評価額に、国税庁が定めた倍率を掛けて評価します。

倍率は同じ国税庁のサイトで調べられます。

路線価だけで土地の価値がわかりますか

目安はつかめますが、土地の形や接道などの個別条件は反映されていません。

正確な価値は、個別条件を見る正式な査定で確認してください。

路線価はあくまで相場感をつかむ材料です。

固定資産税路線価と相続税路線価は違うのですか

違います。一般に「路線価」と言えば、国税庁が公表する相続税路線価を指し、相続税・贈与税の計算に使います（公示地価の約8割）。

一方、固定資産税路線価は市町村が固定資産税の計算に使うもので、公示地価の約7割の水準です。土地の相場や相続税を調べるなら、国税庁の相続税路線価を見ます。

路線価は毎年変わりますか

はい、路線価は毎年評価され、その年の1月1日時点の価格が7月に公表されます。地価の動きに応じて変わるので、相続などで使うときは、その年の最新の路線価を確認してください。

まとめ

路線価は、道路に面した土地の1㎡あたりの価格で、国税庁のサイトで無料で調べられます。都道府県・市区町村と進み、路線価図で道路上の数字（千円単位）を読み取り、土地の面積を掛ければ、路線価ベースの評価額が出せます。

路線価は相続税の計算に使うほか、「÷0.8×1.1」で実勢価格の目安も計算できます。

ただし土地の個別条件は反映されないので、あくまで目安です。

相続税の申告や正確な価値は、税理士や不動産会社に確認してください。

土地の相場を自分で調べる第一歩として、まず匿名査定で概算をつかみ、路線価で裏づけてみてください。