二世帯住宅の査定と相場｜売れにくい理由と相場の調べ方
二世帯住宅を売ろうとしたとき、あるいは相続したとき、「普通の家より売りにくいって本当？
」「いくらで売れるの？
」と不安になる方は多いです。
二世帯住宅は、普通の一戸建てとは違う特有の事情があり、相場の考え方も少し変わります。
この記事では、不動産を扱う会社の立場から、二世帯住宅の相場の考え方と、売れにくいと言われる理由、相場を調べる方法を解説します。特有の事情を理解して、現実的に相場をつかめるように整理しました。
結論：需要が限られるため、相場を正しく知ることが大切
先に結論をお伝えすると、二世帯住宅は、買い手(需要)が限られるため、普通の一戸建てより慎重に相場を見る必要があります。だからこそ、まず匿名査定などで相場を正しく把握することが、売却の第一歩になります。
二世帯住宅は、「二世帯で住みたい」という特定のニーズを持つ買い手が中心になります。
この層は普通の一戸建てを探す層より少ないため、需要が限られ、価格や売れやすさに影響します。
ただし、立地や間取りによっては十分に需要があるので、まず相場を知って現実的に判断することが大切です。
二世帯住宅が売れにくいと言われる理由
二世帯住宅が「売れにくい」と言われる理由を、整理しておきましょう。
買い手のニーズが限られる
最大の理由は、二世帯住宅を求める買い手が限られることです。親世帯・子世帯が一緒に住むという特定のニーズを持つ人が対象なので、普通の一戸建てより買い手の数が少なくなります。
間取りが特殊
二世帯住宅は、キッチンや浴室が2つあったり、玄関が2つあったりと、間取りが特殊です。二世帯で住まない人にとっては、使いにくかったり、リフォームが必要だったりするため、敬遠されることがあります。
建物が大きく価格が高い
二世帯住宅は延床面積が大きいことが多く、その分価格が高くなります。高額になると買い手が限られ、売れにくさにつながることがあります。
売れにくいとはいえ、立地条件や間取りの使いやすさによっては十分な需要が見込めます。「売れない」と決めつけず、まず現実的な相場を把握することが重要です。
二世帯住宅の相場の考え方
二世帯住宅の相場は、どう考えればいいのでしょうか。
基本は、普通の戸建てと同じく「土地の価値＋建物の価値」で考えます。ただし、建物部分は、二世帯住宅という特殊性から、面積のわりに評価が伸びにくいことがあります。
二世帯設備(2つのキッチンなど)は、建てるときにはお金がかかっていても、売るときの価値には反映されにくいのです。
そのため、価値の多くを土地が占める、と考えておくとよいでしょう。
特に築年数が経っている場合は、土地の価値が中心になります。
二世帯設備（2つのキッチン・浴室など）は建築コストがかかっていますが、売却時の査定価格には反映されにくいのが実情です。価値の中心は「土地」にある、という前提で相場を見積もるとズレが少なくなります。
二世帯住宅の相場を調べる方法
二世帯住宅の相場を調べる方法です。個別性が強いので、複数の方法を組み合わせます。
匿名査定で概算をつかむ
まず匿名査定で概算をつかみます。ただし、二世帯住宅は事例が少なく特殊なので、普通の戸建て以上に「参考値」として慎重に見てください。
土地の価値を公的価格で確かめる
建物の評価が読みにくいぶん、土地の価値をしっかり押さえます。路線価や公示地価から、土地部分の価値を計算しておくと、相場の土台になります。
地元の不動産会社に相談する
二世帯住宅は個別性が強く、需要も地域によって違うので、売却を本格的に考える段階では、地域の需要を知る地元の不動産会社の正式な査定が、実態に近いことが多いです。
二世帯住宅を売るときの工夫
売れにくいと言われる二世帯住宅でも、工夫で買い手は見つかります。
たとえば、二世帯住宅を必要とする層(親と同居を考える家族など)に的を絞って売り出す、賃貸併用として活用できることをアピールする、といった方法があります。
また、片方の世帯を賃貸に出して家賃収入を得られる点を、投資的な魅力として伝えることもできます。
いずれにしても、まず相場を正しく知り、需要に合った価格と売り方を選ぶことが大切です。
相場を知らずに高すぎる価格で出すと、ただでさえ限られた買い手がさらに遠のいてしまいます。
「賃貸併用」として活用できる点は、投資目的の買い手にも響くアピールポイントです。二世帯住宅ならではの強みとして、売り出し時に積極的に伝えましょう。
具体例で見る、二世帯住宅の相場の考え方
二世帯住宅の相場を、具体例で考えてみましょう。築25年・延床150㎡の二世帯住宅(土地180㎡)を相続したケースです。
建物より土地で考える
この家は延床150㎡と大きく、建てるときは二世帯設備(2つのキッチン・浴室)にお金がかかっています。でも、築25年なので建物の価値は大きく下がっており、二世帯設備も売却価値には反映されにくいのが実情です。
そこで、価値の中心を土地で考えます。
土地180㎡の路線価が1㎡15万円なら、路線価ベースで2,700万円、実勢価格の目安は「2,700万円÷0.8×1.1」で約3,700万円。
建物の価値を少し上乗せしても、土地が価値の中心になる、とわかります。
普通の戸建てとの違いを意識する
もしこれが二世帯住宅でない普通の戸建てなら、同じ土地でもう少し建物の価値が乗り、買い手も多かったかもしれません。
二世帯住宅は買い手が限られるぶん、同じ土地でも売却までに時間がかかったり、価格を抑える必要があったりします。
この現実を、相場を知ることで早めに把握できます。
需要に合った売り方を考える
相場を把握したら、二世帯で住みたい家族に絞って売り出す、片方を賃貸に出せる点をアピールする、といった売り方を考えます。
相場を知らずに「大きい家だから高く売れるはず」と高値をつけると、ただでさえ少ない買い手が遠のきます。
まず現実的な相場を知ることが、二世帯住宅を売る鍵です。
よくある質問
二世帯住宅は普通の家より安くなりますか
需要が限られるため、同じ広さの普通の一戸建てより価格が伸びにくいことがあります。
特に二世帯設備の分は価値に反映されにくいです。
ただし立地が良ければ需要はあるので、まず相場を正しく把握することが大切です。
二世帯住宅の相場はどう調べますか
匿名査定で概算をつかみつつ、土地の価値を路線価や公示地価で確かめ、地元の不動産会社にも相談する、という組み合わせがおすすめです。二世帯住宅は個別性が強いので、複数の方法で相場観を補ってください。
二世帯住宅は売れないのでしょうか
売れないわけではありません。
二世帯で住みたい層や、賃貸併用として活用したい層など、一定の需要はあります。
まず相場を知り、需要に合った価格・売り方を選べば、売却は十分可能です。
片方の世帯だけ使っていない場合はどうですか
片方を賃貸に出して家賃収入を得られる、という点は投資的な魅力になります。
売るときのアピールポイントにできます。
まず相場を把握したうえで、活用方法も含めて不動産会社に相談するとよいでしょう。
二世帯住宅を分けて売ることはできますか
建物の構造や登記の状況によります。
区分登記されていて物理的に分けられる場合は、片方だけ売れることもありますが、一般には一棟まるごと売ることが多いです。
分け方については、建物の状況を踏まえて不動産会社に相談してください。
二世帯住宅を賃貸に出すのはどうですか
売却が難しい場合、片方または両方を賃貸に出して家賃収入を得る、という選択肢もあります。
二世帯住宅は部屋数が多いので、賃貸需要のあるエリアなら有効なことがあります。
まず相場と賃貸需要を把握したうえで、売却と賃貸を比較検討するとよいでしょう。
まとめ
二世帯住宅は、買い手のニーズが限られ、間取りが特殊で、価格も高くなりやすいため、普通の一戸建てより慎重に相場を見る必要があります。相場は「土地の価値＋建物の価値」で考えますが、二世帯設備は価値に反映されにくく、価値の多くを土地が占めると考えておくとよいでしょう。
匿名査定で概算をつかみ、土地の価値を公的価格で確かめ、地元の不動産会社にも相談する、という組み合わせで相場をつかみます。
売れにくいと言われますが、需要に合った価格・売り方を選べば売却は可能です。まずは、あなたの二世帯住宅の相場を、匿名査定で調べてみてください。