タワーマンションの査定と相場｜高層階の価格と相続税の注意点

タワーマンションを売ろう、あるいは相続したとき、「高層階だから高く売れる？

」「相続税はどうなる？

」と、普通のマンションとは違う疑問が出てきます。

タワーマンションには、高層階のプレミアムや、2024年に変わった相続税の評価ルールなど、特有のポイントがあります。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、タワーマンションの相場の考え方と、高層階の価格、そして相続税評価の注意点を解説します。まず匿名査定で時価をつかむ方法から、専門家に任せるべき部分の線引きまで、これ1本でわかるように整理しました。

結論：高層階ほど高く、相続税評価は2024年に厳しくなった

先に結論をお伝えすると、タワーマンションは、同じ建物でも高層階ほど価格が高くなる傾向があります。そして、相続税の評価については、2024年から高層階などで評価額が上がりやすくなる新ルールが導入されました。

タワーマンションの時価(実際に売れる価格)は、マンションなので匿名査定で概算をつかみやすいです。

ただし、階数による価格差が大きいので、自分の部屋の階数に合った相場を見ることが大切です。

一方、相続税の計算は複雑になったので、税理士に任せるのが確実です。

まずは時価と相続税評価を分けて考えましょう。

高層階ほど価格が高い理由

タワーマンションは、同じ建物・同じ間取りでも、階数によって価格が変わります。

高層階は、眺望の良さ、日当たり、開放感といった付加価値があり、人気が高いため、価格が高くなります。特に最上階に近い部屋や、角部屋は「プレミアム住戸」として、さらに高い価格がつくことがあります。

逆に低層階は、同じ建物内でも価格が抑えられます。

だから、自分のタワーマンションの相場を調べるときは、同じ建物の似た階数の事例を参考にすることが大切です。

低層階の事例を見て高層階の相場と勘違いすると、大きくずれます。

タワーマンションの時価を調べる

タワーマンションの時価(実際に売れる価格)は、マンションなので比較的調べやすいです。

匿名査定で概算をつかむ

匿名査定に、物件情報(所在階を含む)を入力して概算をつかみます。タワーマンションは取引が活発なことが多く、事例が豊富なので、匿名査定の精度が期待できます。

同じ建物の階数別の事例を見る

タワーマンションは戸数が多いので、同じ建物内で過去にいろいろな階の部屋が売買されていることが多いです。レインズマーケットインフォメーションなどで、自分の部屋に近い階数の成約価格を見ると、相場がつかめます。

具体例：階数による価格差

たとえば、あるタワーマンションの同じ間取り(70㎡)で、5階の部屋が6,000万円、30階の部屋が7,200万円で売れていたとします。

同じ広さでも、階数の違いだけで1,200万円もの差がつくことがあるのです。

自分の部屋が20階なら、その中間あたり、と見当をつけられます。

階数を無視して「このマンションは6,000万円くらい」と考えると、高層階なら大きく損をすることになります。

相続税評価は2024年に変わった

タワーマンションを相続する場合、相続税の評価に特に注意が必要です。

2024年1月1日以降の相続から、マンションの相続税評価に新しいルール(区分所有補正率)が導入されました。これは、特にタワーマンションの高層階で、相続税評価額が実際の市場価格と大きくかけ離れ、節税(いわゆるタワマン節税)に使われていたのを是正するためのものです。

新ルールでは、築年数・総階数・所在階・敷地の持分などをもとに補正し、評価額が市場価格の6割程度を下回らないよう調整されます。

築浅・高層階・都心のタワーマンションほど、評価額が上がりやすくなりました。

つまり、以前より相続税が高くなる可能性があります。

この計算はいくつもの要素を組み合わせる複雑なものなので、必ず税理士に相談してください。

時価は自分で、相続税は専門家に

タワーマンションの進め方をまとめます。

時価(実際に売れる価格)は、匿名査定と階数別の成約事例で、自分でもつかめます。売却や、相続人で分けるときの基準は、この時価を使います。

一方、相続税の評価額は、2024年の新ルールで複雑になったので、税理士に計算してもらうのが確実です。時価は自分で、相続税評価・申告は税理士に、と役割を分けて進めるのが、タワーマンションを扱うコツです。

相続したタワーマンションの進め方の具体例

相続したタワーマンションをどう進めるか、具体例で見てみましょう。親が住んでいた都心のタワーマンション(25階・築8年)を相続したケースです。

まず時価を匿名査定でつかむ

相続人がそれぞれ匿名査定で調べたら、8,000万円前後という結果が出たとします。所在階(25階)を入力しているので、高層階のプレミアムも反映された概算です。

同じ建物の似た階の成約事例をレインズマーケットインフォメーションで確認し、8,000万円前後で売れていれば、この時価は確からしいと判断できます。この時価が、相続人で分けるときの基準になります。

相続税は税理士に計算してもらう

一方、相続税評価額は、2024年の新ルールで計算します。築8年・25階・都心という条件は、まさに評価額が上がりやすい物件です。

以前の計算方法なら市場価格の3〜4割程度だった評価額が、新ルールでは6割程度まで引き上げられることもあります。この複雑な計算は税理士に任せ、正確な相続税を把握します。

分け方を決める

時価8,000万円をもとに、相続人で分け方を話し合います。

誰も住まないなら売って分ける(換価分割)、誰かが住むなら代償分割、といった方法です。

高額なので、代償分割なら代償金も大きくなります。

まず時価を正確につかんでおくことが、公平な話し合いの土台になります。

よくある質問

タワーマンションの高層階は、どれくらい高いですか

同じ建物・同じ間取りでも、高層階は低層階より数百万円から、場合によっては1,000万円以上高いことがあります。

眺望や日当たり、希少性が価格に反映されるためです。

相場を調べるときは、自分の部屋に近い階数の事例を参考にしてください。

タワーマンションの匿名査定は正確ですか

タワーマンションは取引が活発で事例が多いため、匿名査定の精度が期待できます。

ただし、所在階や向きが価格に大きく影響するので、それらを入力できるサービスを選ぶとよいでしょう。

概算をつかんだら、正式な査定で確認してください。

相続したタワーマンションの相続税はどうなりますか

2024年から、タワーマンションの高層階などは相続税評価額が上がりやすくなりました。

以前より相続税が高くなる可能性があります。

計算が複雑なので、必ず税理士に相談してください。

時価の把握は匿名査定でできます。

タワーマンションは売れやすいですか

立地が良く人気のあるタワーマンションは、需要が高く売れやすい傾向があります。

ただし、価格が高額なぶん買い手が限られることもあります。

まず時価を正しく把握し、階数に合った適正な価格で売り出すことが大切です。

まとめ

タワーマンションは、同じ建物でも高層階ほど価格が高くなる傾向があり、階数による価格差が大きいのが特徴です。

相場を調べるときは、自分の部屋に近い階数の事例を参考にしてください。

時価は、マンションなので匿名査定と階数別の成約事例で、比較的つかみやすいです。

一方、相続税の評価額は、2024年から高層階などで上がりやすくなる新ルールが導入され、複雑になりました。

時価は自分で、相続税評価・申告は税理士に、と役割を分けて進めるのが確実です。

まずは、あなたのタワーマンションの時価を、匿名査定で調べてみてください。