再建築不可物件は売れる？相場は通常の5〜7割｜売却の選択肢

相続した実家や、所有している古い家が「再建築不可物件」だと知って、「これって売れるの？

」「いくらになるの？

」と不安になっていませんか。

再建築不可物件は、普通の物件より売却が難しく、相場も低くなりがちですが、売れないわけではありません。まず相場を正しく知ることが大切です。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、再建築不可物件とは何か、相場の目安、そして売却の選択肢を解説します。特有の事情を理解して、現実的に対処できるように整理しました。

結論：相場は通常の5〜7割程度。売却は可能

先に結論をお伝えすると、再建築不可物件の売却相場は、通常の物件の5〜7割程度が目安とされます。

立地や建物の状態によっては、さらに下がることもあります。

ただし、「再建築不可＝売れない」ではなく、売却自体は可能です。

価格が下がるのは、建て替えができないという制約から、買い手が限られるためです。

とはいえ、安く買ってリフォームして活用したい人や、投資目的の人など、一定の需要はあります。

まず相場を正しく知り、現実的な選択肢を検討することが、再建築不可物件を扱う第一歩です。

再建築不可物件とは

まず、再建築不可物件がどういうものか、理解しておきましょう。

再建築不可物件とは、今建っている建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない物件のことです。主な原因は「接道義務」を満たしていないこと。

建築基準法では、建物を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、と定められています(接道義務)。これを満たさない土地は、災害時の安全確保などの観点から、建て替えが認められません。

こうした物件は、建築基準法ができる前や、基準が変わる前に建てられた古い住宅地に多く残っています。

そのため、再建築不可物件は築年数が古いことが多く、そのことも価格に影響します。

なお、リフォーム自体は可能ですが、建て替えや大規模な工事はできません。

なぜ相場が下がるのか

再建築不可物件の相場が下がる理由を、整理します。

建て替えができない

最大の理由は、建て替えができないことです。建物が老朽化しても新築できず、大規模なリフォームにも制限があるため、買い手にとって使い方が限られます。

住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件は、担保価値が低く見られるため、買い手が住宅ローンを組みにくい傾向があります。現金で買える人が中心になるので、買い手がさらに限られます。

築年数が古いことが多い

前述のとおり、再建築不可物件は築年数が古いことが多く、建物の劣化や修繕費が価格に影響します。

再建築不可物件の相場を調べる

再建築不可物件の相場を調べる方法です。

まず、接道義務を満たしていれば通常いくらか(通常物件としての価値)を、匿名査定や公的価格で把握します。

そのうえで、その5〜7割程度が、再建築不可物件としての相場の目安になります。

たとえば、通常なら3,000万円の土地なら、再建築不可では1,500万〜2,100万円程度、という見当です。

ただし、これはあくまで目安です。

再建築不可物件は個別性が非常に強く、立地・建物の状態・接道の状況で大きく変わります。

都市部の駅近で建物の状態が良ければ賃貸需要などで高めに売れることもあれば、郊外の築古では2〜3割程度まで下がることもあります。

正確な価格は、こうした物件を扱う専門の不動産会社に確認するのが確実です。

再建築不可物件の売却の選択肢

再建築不可物件を売るには、いくつかの選択肢があります。

• そのまま売る
• 再建築可能にしてから売る
• 専門の買取業者に売る

そのまま売る

リフォームして活用したい人や、投資目的の人に、現状のまま売る方法です。相場に合った価格を設定すれば、買い手は見つかります。

再建築可能にしてから売る

接道義務を満たすように、隣地の一部を買い取ったり借りたり、セットバック(道路の境界を後退させて幅を確保)したりすると、再建築可能になり、通常物件に近い価格で売れる可能性があります。ただし、隣地所有者との交渉が必要で、実現しないこともあります。

専門の買取業者に売る

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に売る方法もあります。

仲介より価格は下がることが多いですが、確実・スピーディーに手放せます。

売れずに困っている場合の選択肢です。

具体例で見る、再建築不可物件の相場と選択肢

再建築不可物件の相場と選択肢を、具体例で見てみましょう。相続した築50年・木造の実家が、前面道路の幅が足りず再建築不可だったケースです。

通常物件としての価値から目安を出す

まず、もしこの物件が再建築可能なら、いくらかを調べます。匿名査定や路線価から、通常物件としての価値が2,000万円だったとします。

再建築不可物件の相場は通常の5〜7割程度なので、「2,000万円×0.5〜0.7」で、1,000万〜1,400万円程度が目安、と見当がつきます。「再建築不可だから0円かも」という不安は、この計算で和らぎます。

再建築可能にできるか検討する

次に、再建築可能にできないか検討します。たとえば、前面道路に接する部分があと少し足りないだけなら、隣地の一部を買い取る・借りることで接道義務を満たせるかもしれません。

それができれば、通常物件に近い2,000万円での売却も見えてきます。隣地所有者との交渉が必要なので、不動産会社に相談してみる価値があります。

売れなければ専門業者も選択肢

再建築可能にするのが難しく、一般の買い手も見つからない場合は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談します。仲介より価格は下がりますが、確実に手放せます。

築50年の空き家を放置すると、固定資産税や管理の負担、老朽化のリスクが続くので、まず相場を知り、早めに動くことが大切です。

よくある質問

再建築不可物件はいくらで売れますか

通常の物件の5〜7割程度が目安です。

立地が良く建物の状態が良ければ高めに、郊外の築古では2〜3割程度まで下がることもあります。

まず通常物件としての価値を匿名査定などで把握し、その5〜7割を目安に考えてください。

再建築不可物件でも売れますか

売れます。

安く買ってリフォームして住みたい人や、賃貸・投資目的の人など、一定の需要があります。

相場に合った価格を設定し、こうした物件を扱う不動産会社に相談すれば、買い手は見つかります。

再建築可能にする方法はありますか

隣地の一部を買い取る・借りる、セットバックをするなどで、接道義務を満たせば再建築可能になり、価値が上がります。

ただし隣地所有者との交渉が必要で、実現しないこともあります。

専門家に相談してみてください。

売れない場合はどうすればいいですか

再建築不可物件を専門に扱う買取業者に相談する方法があります。

仲介より価格は下がることが多いですが、確実に手放せます。

放置すると固定資産税や管理の負担が続くので、まず相場を知り、早めに動くことが大切です。

まとめ

再建築不可物件は、接道義務を満たさず建て替えができないため、相場は通常の物件の5〜7割程度が目安で、立地や状態によってはさらに下がります。

住宅ローンが組みにくく、築古が多いことも価格に影響します。ただし、「再建築不可＝売れない」ではなく、リフォームや投資目的の需要があり、売却は可能です。

まず通常物件としての価値を匿名査定などで把握し、その5〜7割を目安に相場を考えます。そのまま売る、再建築可能にしてから売る、専門の買取業者に売る、といった選択肢があります。

放置は負担が続くので、まず相場を知り、早めに動くことが大切です。まずは、あなたの物件の相場を、匿名査定で調べてみてください。