相続で不動産の査定書が必要なときの取り方と使い方を解説
相続で不動産を分けることになり、「査定書が必要だと言われたけれど、どこでどう取ればいいの？
」と困っていませんか。
遺産分割の話し合いや、相続の手続きで、不動産の価値を示す査定書が必要になる場面はよくあります。
この記事では、不動産を扱う会社の立場から、相続で査定書が必要なときの、具体的な取り方と使い方を解説します。どこに頼むか、費用はいくらか、どんな書類がいるか、そして取った査定書をどう使うかまで、必要な人がすぐ動けるように整理しました。
結論：不動産会社に無料で依頼できる。まず匿名査定で目安を
先に結論をお伝えすると、相続の遺産分割で使う査定書は、不動産会社に無料で作ってもらえます。話し合い（協議）で分けるなら、この無料の査定書で足りることがほとんどです。
ただし、いきなり不動産会社に連絡する前に、まず匿名査定で価値の目安をつかんでおくと、話がスムーズです。
相続人それぞれが相場観を持てますし、後で出てくる査定書の金額が妥当かも判断できます。
まず匿名査定で目安、次に不動産会社で正式な査定書、という流れが基本です。
基本の流れは「匿名査定で相場観を把握 → 不動産会社に正式な査定書を依頼」の2ステップ。最初から個人情報を出す必要はありません。
相続の査定書はどこで取る？
査定書を取る依頼先は、主に2つあります。目的によって使い分けます。
不動産会社（無料）
遺産分割の話し合いで使うなら、不動産会社の無料の査定書で十分です。
不動産会社は、査定額の根拠を示すことが法律（宅地建物取引業法）で義務づけられているため、依頼すれば査定書を作ってもらえます。
相続後に売却も考えているなら、そのまま相談できて便利です。
不動産鑑定士（有料）
話し合いがまとまらず、家庭裁判所の調停・裁判に進む場合は、法的な効力のある「不動産鑑定評価書」が必要になることがあります。
これは不動産鑑定士に依頼するもので、費用は20〜30万円程度、作成に2週間ほどかかります。まずは無料の査定書で進め、揉めたら鑑定を検討する、という順序で構いません。
査定書を取る手順
不動産会社に査定書を依頼する手順を見ていきましょう。
手順1：まず匿名査定で目安をつかむ
最初に、匿名査定で不動産の価値の目安を調べます。相続人が知られずに相場観を持てるので、話し合いの準備になります。
手順2：必要書類を用意する
査定をスムーズにするため、書類を用意します。
主に、登記済証（権利証）または登記識別情報、公図や測量図（土地・戸建ての場合）などです。
すべて揃わなくても査定は依頼できますが、あると精度が上がります。
手順3：不動産会社に訪問査定を依頼する
査定書には、現地を見る「訪問査定」が基本です。
相続に理解のある不動産会社を選び、訪問査定を依頼します。
より正確な価値を出してもらえます。
手順4：複数社に依頼して比べる
できれば、複数の不動産会社に依頼しましょう。同じ物件でも会社によって査定額に差が出る（数百万円変わることも）ため、複数社を比べることで、相続人全員が納得しやすい客観的な価値がつかめます。
訪問査定は「現地を見てもらう」ことで精度が上がります。机上査定（資料のみ）より正確な価値が出るため、相続での利用には訪問査定を選ぶのがおすすめです。
複数社から査定書を取る手段
複数の不動産会社から査定書を取りたいとき、1社ずつ問い合わせるほかに、「一括査定」を使う方法もあります。
一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、複数社の査定書を効率よく集められます。
相続で客観的な価値を示したいときには、現実的な選択肢のひとつです。
ただし、一括査定は氏名・電話番号などの個人情報を入力するため、複数の会社から営業の連絡が来る点は理解しておいてください。
相続でまだ売ると決めていない段階なら、まず匿名査定で目安をつかみ、正式な査定書が必要になった段階で一括査定を使う、という順序だと、営業対応の負担を抑えられます。連絡方法をメールに指定する、依頼先を絞る、といった工夫も有効です。
取った査定書の使い方
取得した査定書は、相続の場面でこう使います。
遺産分割協議書の根拠にする
相続人で分け方を決めたら、遺産分割協議書にまとめます。その際、不動産の価値をいくらとしたか、その根拠として査定書を使います。
換価分割（売って分ける）なら売り出し価格の目安に、代償分割（一人が相続し他に現金を払う）なら代償金の計算根拠に使えます。
相続人の間で共有する
査定書の金額を相続人全員で共有すると、「なぜこの価値なのか」が明確になり、話し合いが揉めにくくなります。複数社の査定書があれば、より客観的です。
注意点｜相続税や登記は専門家へ
査定書の取り方とは別に、相続では注意点があります。
不動産会社の査定書は「売れそうな価格（時価）」を示すもので、法的な効力はありません。調停・裁判で証拠にするには、鑑定評価書が必要です。
また、相続税の計算に使う「相続税評価額」は、査定書の時価とは別の価格（路線価などで計算）で、これは税理士の領域です。
相続登記（名義変更）は司法書士、揉めた場合の交渉は弁護士、と専門的な部分はそれぞれの専門家に相談してください。
査定書はあくまで「遺産分割の話し合いで価値を示す」ためのもの、と理解しておきましょう。
具体例で見る、相続の査定書を取る流れ
相続の査定書を取る流れを、具体例で見てみましょう。父が亡くなり、実家（土地・建物）を兄弟2人で相続するケースです。
まず匿名査定で目安をつかむ
兄弟それぞれが匿名査定で実家を調べたら、2,800万円前後という結果が出たとします。
この時点で「だいたい2,800万円くらいの価値」と共通認識ができ、話し合いの土台になります。
ここまでは誰にも連絡せず、無料でできます。
分け方の方針を決めて査定書を取る
兄弟で「売って分けよう（換価分割）」と決めたら、不動産会社に訪問査定を依頼し、正式な査定書を取ります。
2〜3社に依頼したところ、A社2,750万円、B社2,850万円、C社2,800万円という査定書が出たとします。
3社が近い金額なので、「2,800万円前後が妥当な価値」と、客観的に確認できます。
査定書を協議書の根拠にする
この査定書をもとに、遺産分割協議書に「実家の価値を2,800万円とする」と記載し、売って得た代金を2人で1,400万円ずつ分ける、といった形でまとめます。
査定書があることで、後から「あの評価は不当だった」と揉めることを防げます。もし代償分割（兄が実家に住み、弟に現金を払う）なら、この2,800万円をもとに代償金1,400万円を計算する、という使い方になります。
よくある質問
相続の査定書は無料で取れますか
不動産会社に依頼すれば、無料で作ってもらえます。
話し合いで分けるなら、この無料の査定書で十分なことがほとんどです。
調停・裁判で使う法的効力のある鑑定評価書は、不動産鑑定士に有料（20〜30万円程度）で依頼します。
査定書を取るのに何の書類が必要ですか
主に、登記済証（権利証）または登記識別情報、土地・戸建てなら公図や測量図があるとスムーズです。すべて揃わなくても査定は依頼できますが、あると精度が上がります。
査定書は何社から取ればいいですか
できれば複数社（2〜3社以上）がおすすめです。会社によって査定額に差が出るため、複数を比べることで、相続人が納得しやすい客観的な価値がつかめます。
相続税の申告にもこの査定書を使いますか
使いません。
相続税は「相続税評価額」（路線価などで計算）を使い、査定書の時価とは別物です。
相続税の計算・申告は税理士に依頼してください。
査定書は主に遺産分割の話し合いで使います。
売る予定がなくても査定書を取っていいですか
問題ありません。
相続では、売らずに一人が住み続ける場合でも、遺産分割で公平に分けるために価値を把握する必要があります。
まず匿名査定で目安をつかみ、話し合いに正式な根拠が必要なら不動産会社の査定書を取る、という流れで大丈夫です。
査定書の作成にどれくらい時間がかかりますか
不動産会社の訪問査定なら、訪問から数日〜1週間程度で査定書が出ることが多いです。
有料の鑑定評価書は2週間ほどかかります。
相続には期限のある手続き（相続登記や相続税申告など）もあるので、早めに動くと安心です。
まとめ
相続の遺産分割で使う査定書は、不動産会社に無料で作ってもらえます。
まず匿名査定で価値の目安をつかみ、必要書類を用意して、複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのが基本の流れです。
取った査定書は、遺産分割協議書の根拠や、代償金の計算に使えます。
まずは、遺産分割の土台になる不動産の価値を、匿名査定で調べてみてください。