代償分割の代償金はいくら？不動産の評価額からの決め方

相続した不動産に、相続人のうち誰か一人が住み続けたい。

でも、他の相続人にも公平に分けたい——。

そんなときに使われるのが「代償分割」です。

一人が不動産を相続する代わりに、他の相続人に現金（代償金）を払う方法ですが、この代償金をいくらにするかで、しばしば揉めます。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、代償金の決め方の基本と、その前提になる不動産の価値の調べ方（匿名査定の活用）を説明します。

代償金の計算は、まず不動産の評価額を把握するところから始まります。なお、税金が絡む部分は税理士、揉めた場合の対応は弁護士の領域なので、その点も正直にお伝えします。

結論：代償金は「不動産の評価額」から計算する

代償分割の代償金は、おおまかに言うと「不動産を相続する人が、本来の取り分を超えて受け取った分」を、他の相続人に現金で渡す、という考え方で決まります。だから、まず不動産をいくらと評価するかが出発点になります。

この評価額が変わると、代償金も変わります。

そして、不動産を相続する側は「評価額を低くしたい（払う代償金が減る）」、受け取る側は「評価額を高くしたい（もらえる代償金が増える）」と、利害が正面から対立しやすいのが、揉める最大の原因です。

だからこそ、まず全員が納得できる評価額を把握することが大切になります。

代償金の計算の考え方

具体的な例で見てみましょう。相続人が長男・次男の2人で、法定相続分（本来の取り分）が半分ずつ、不動産の価値が2,000万円だとします。

長男が2,000万円の不動産をすべて相続すると、本来の取り分（1,000万円）を1,000万円分オーバーします。

このオーバーした1,000万円を、長男が次男に現金（代償金）として払う。

これで、二人とも実質1,000万円ずつを受け取ったことになり、公平になります。

つまり、代償金 ＝ 取得した不動産の評価額 － その人の本来の取り分、という計算です。

この式からわかるように、不動産の評価額が決まらないと代償金は計算できません。

だから、評価額の把握が代償分割の第一歩になるのです。

評価額をどう決めるか

不動産の評価額には、いくつかの基準があります。

遺産分割（代償分割を含む）では、実際に売れる価格である「時価（実勢価格）」を基準にするのが一般的です。

ほかに、相続税評価額や固定資産税評価額を使うこともありますが、どれを使うかは相続人全員の合意で決めます。

どの基準を使うかで金額が変わるため、ここでも意見が対立しがちです。

まず、匿名査定で時価のおおよその見当をつけ、相続人どうしで「だいたいこのくらい」という共通認識を持つと、話し合いの土台ができます。

そのうえで、金額を確定させる段階では、不動産会社の正式な査定で正確な時価を出すのが確実です。

匿名査定でできること、専門家に任せること

役割を整理します。

匿名査定で自分でできるのは、代償金の前提になる不動産の時価のおおよその把握です。

相続人がそれぞれ、あるいは全員で概算を調べ、話し合いの出発点にするのに向いています。

一方で、正確な代償金を確定させるには、不動産会社の正式な査定で時価を出すのが確実です。さらに、代償金には税金が絡む注意点があります。

たとえば、代償金が不動産の評価額に比べて高すぎると、贈与税がかかる場合があります。また、代償金を支払うことを遺産分割協議書にきちんと記載しないと、贈与とみなされてしまうこともあります。

こうした税金の論点は税理士、評価額をめぐって揉めた場合の対応は弁護士の領域です。素人判断で進めず、専門家に相談してください。

具体例で見る、代償金の計算と評価額の影響

代償金が評価額によってどう変わるか、具体的な数字で見てみましょう。相続人が姉・妹の2人、実家を姉が相続するケースです。

評価額が変われば、代償金も変わる

実家の評価額を3,000万円とすると、姉は本来の取り分1,500万円を超える1,500万円分を多く取得するので、妹に代償金1,500万円を払います。

ところが、評価額を2,500万円と見れば代償金は1,250万円、3,500万円と見れば1,750万円になります。

評価額の見方が500万円違うだけで、代償金が250万円も変わるのです。

だから、評価額をいくらにするかで、姉妹の利害が正面から対立します。

支払う側と受け取る側で、望む評価が逆

代償金を払う姉は「評価額は低い方がいい（払う額が減る）」と考え、受け取る妹は「評価額は高い方がいい（もらう額が増える）」と考えます。

この対立が、代償分割で揉める最大の原因です。だからこそ、まず二人が納得できる客観的な評価額を持つことが、揉めないための鍵になります。

客観的な評価額を持つ方法

対立を避けるには、根拠のある評価額を共有することです。まず二人がそれぞれ匿名査定で相場を調べ、さらに公的データで近隣の成約価格を確認する。

複数の情報源が「だいたい3,000万円」と示せば、感情ではなく事実で話せます。

金額を確定させる段階では、不動産会社の正式な査定を使い、それでも対立するなら不動産鑑定士の鑑定評価を使う、という方法もあります。

最初に共通の相場観を持つことが、円満な代償分割への近道です。

よくある質問

代償金は、匿名査定の金額で決めてよいですか

おすすめしません。匿名査定は概算なので、代償金を確定させる段階では、不動産会社の正式な査定で正確な時価を出した方が安全です。

概算のまま決めると、後から不公平だと言われる可能性があります。まず相場観をつかむために匿名査定を使う、という位置づけです。

評価額はどの基準を使えばいいですか

遺産分割では時価（実勢価格）を基準にするのが一般的ですが、相続人全員が合意すれば他の基準も使えます。

どの基準を使うかで代償金が変わるため、話し合いで決めることになります。

迷う場合は専門家に相談してください。

代償金を分割払いにできますか

相続人どうしの合意があれば可能ですが、その内容を遺産分割協議書に明確に記載しておくことが大切です。記載が不十分だと後でトラブルになることがあるため、協議書の作成は専門家に相談するのが安全です。

代償金に税金はかかりますか

代償金が不動産の評価額に比べて高すぎる場合や、協議書への記載が適切でない場合に、贈与税がかかることがあります。税金は個々の状況で変わる税理士の領域なので、実際の判断は税理士にご相談ください。

代償金を、分割で支払うことはできますか

相続人どうしの合意があれば、分割払いも可能です。ただし、その内容（金額・回数・期限）を遺産分割協議書に明確に記載しておくことが大切です。

記載が不十分だと、後で「言った・言わない」のトラブルになったり、贈与とみなされたりすることがあるため、協議書の作成は専門家に相談するのが安全です。

現金が用意できない場合、代償分割は諦めるしかないですか

必ずしもそうではありません。売却を前提とする場合は、不動産を相続した人が売却代金から代償金を払う、という方法もあります。

ただしこの場合も協議書への記載が必要です。

現金の準備が難しいなら、換価分割（売って分ける）に切り替える方が現実的なこともあります。

どの方法が合うかは、専門家に相談して決めるとよいでしょう。

まとめ

代償分割の代償金は、「取得した不動産の評価額 － 本来の取り分」で計算するのが基本です。

だから、まず不動産の評価額（遺産分割では時価が一般的）を把握することが出発点になります。

評価額をめぐっては、支払う側と受け取る側で利害が対立し揉めやすいので、全員で納得できる相場観を持つことが大切です。

• まず匿名査定で時価のおおよその見当をつける
• 金額を確定させる段階では正式な査定を受ける
• 代償金の税金は税理士、揉めた場合は弁護士に相談する

まずは、代償金の前提になる不動産の時価を、匿名査定で調べてみるところから始めてみてください。