相続した空き家、放置は危険｜まず価値を知り特例期限内に動く方法

親から実家を相続したものの、誰も住まず、空き家のままになっている——。

「いつか何とかしよう」と思いながら、つい放置してしまう方は少なくありません。

でも、空き家の放置は、思っている以上にコストとリスクを抱え込むことになります。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、相続した空き家を放置するリスクと、まず価値を知って動き出すための方法をお伝えします。

あわせて、空き家を売るときに使える税の特例（期限あり）や、売却・活用の選択肢まで、これ1本でわかるように整理しました。まず現状を知ることが、空き家を負担にしないための第一歩です。

結論：まず匿名査定で価値を知り、早めに動き出す

相続した空き家をどうするか迷っているなら、まず「今いくらの価値があるか」を知ることが出発点です。価値がわかれば、売る・貸す・活用するといった選択肢を、現実的に検討できます。

その第一歩に、匿名査定が役立ちます。

物件の情報を入力するだけで、名前も連絡先も伝えずに、おおよその相場がわかります。

営業もされず、誰にも知られずに、空き家の価値を把握できます。

そして、空き家は放置するほど不利になるため、早めに価値を知って動き出すことが大切です。

空き家を放置する4つのリスク

なぜ早めに動いた方がよいのか。空き家を放置するリスクを見てみましょう。

リスク1：建物が傷み、価値が下がる

人が住まない家は、換気や手入れがされないため、急速に傷みます。

放置するほど建物の価値は下がり、売るときの金額も下がっていきます。

「いつか売ろう」と思っているうちに、売れる金額がどんどん減っていくのです。

リスク2：固定資産税が最大6倍になる恐れ

空き家を放置して、管理が行き届かず危険な状態になると、自治体から「特定空家」などに指定されることがあります。

指定されると、これまで受けられていた住宅用地の税の軽減（固定資産税を安くする特例）が外れ、固定資産税が最大で6倍近くに跳ね上がる恐れがあります。

放置が、税負担の増加に直結するのです。

リスク3：管理の手間と費用がかかり続ける

空き家でも、固定資産税は毎年かかりますし、庭の草木の手入れや建物の点検といった管理の手間も続きます。

遠方に住んでいれば、通うだけでも負担です。

放置している間、こうしたコストが延々とかかり続けます。

リスク4：税の特例の期限を逃す

後で詳しく説明しますが、相続した空き家を売るときに使える税の特例には、期限があります。放置してこの期限を過ぎると、本来受けられたはずの税の優遇を逃してしまいます。

相続した空き家を売るときの「3,000万円特別控除」

空き家を売るなら、ぜひ知っておきたい税の特例があります。「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特別控除」です。

これは、一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合に、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける、という特例です（相続人が3人以上の場合は2,000万円）。利益から3,000万円を控除できるので、譲渡所得税を大きく減らせる可能性があります。

この特例には期限がある

重要なのが期限です。この特例を使うには、相続開始（親などが亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

加えて、制度全体の期限として、2027年（令和9年）12月31日までの売却であることが求められます。

つまり、放置して時間が経つと、この特例を使えなくなってしまうのです。

空き家を早めに動かすべき、大きな理由のひとつです。

要件は細かいので、必ず税理士に確認を

この特例には、「被相続人が亡くなる直前まで一人暮らしだった」「一定の耐震基準を満たすか、取り壊す」など、細かい要件があります。

要件を満たすかどうかの判断や、実際の申告は税理士の領域です。特例が使えそうか、まず価値を把握したうえで、早めに税理士に相談することをおすすめします。

空き家をどうするか｜売る・貸す・活用する

価値を知ったら、空き家の使い道を考えます。主な選択肢を整理します。

売る

もっとも多く選ばれるのが、売却です。

管理の負担や固定資産税から解放され、現金化できます。

相続した空き家なら、前述の3,000万円特別控除が使える可能性もあります。

誰も住む予定がないなら、有力な選択肢です。

貸す

リフォームして賃貸に出し、家賃収入を得る方法です。ただし、リフォーム費用や入居者対応の手間がかかり、借り手がつくかは立地しだいです。

解体して土地として活用・売却する

建物が古く傷んでいる場合、解体して更地にし、土地として売る・活用する方法もあります。ただし解体費用がかかり、更地にすると固定資産税の軽減が外れる点にも注意が必要です。

どの選択肢を選ぶにしても、まず建物と土地の価値を知ることが判断の土台になります。

匿名査定でできること、専門家に相談すべきこと

役割を整理します。

匿名査定で自分でできるのは、空き家のおおよその価値を知ることです。

売る・貸す・活用するの判断や、相続人での話し合いの土台として、まず相場観を持つのに役立ちます。

一方、匿名査定は概算です。

特に空き家は建物の傷み具合で価値が変わるため、数字は目安と考えてください。

実際に売却する段階では、現地を見た正式な査定が必要です。

また、3,000万円特別控除などの税の特例、相続登記、相続人での話し合いは、税理士・司法書士・弁護士の領域です。まず価値をつかんだら、期限のある特例もあるので、早めに専門家に相談してください。

具体例で見る、放置と早めの売却の差

空き家を放置した場合と、早めに売却した場合で、どれくらい違うのか。地方にある築35年の実家を相続したケースで、具体的に考えてみましょう。

固定資産税の負担の差

たとえば、この空き家の固定資産税が、住宅用地の軽減を受けて年間8万円だったとします。ところが、放置して管理が行き届かず「特定空家」に指定され、軽減が外れると、税額が数倍に跳ね上がることがあります。

仮に4倍になれば年間32万円。

放置している間、毎年この差額を払い続けることになります。

早めに売却していれば、この負担はゼロになっていたわけです。

建物価値の低下の差

相続した時点では、建物にまだ100万円ほどの価値があり、土地と合わせて1,000万円で売れたかもしれません。

しかし、5年、10年と放置して建物が朽ちると、建物の価値はゼロになり、むしろ解体費用（数十万〜百万円以上）を差し引かれて、手取りが減ってしまうこともあります。

放置は、売れる金額そのものを減らしていくのです。

税の特例を使えるかの差

さらに、相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する年の年末まで、という期限があります。

仮に売却益が出ても、この特例を使えれば税負担を大きく抑えられますが、放置して期限を過ぎると使えません。早めに動くかどうかで、手元に残る金額が大きく変わることがあるのです。

このように、空き家は「早めに価値を知って動く」ことが、そのまま金銭的な差につながります。だからこそ、まず匿名査定で現状の価値を把握することが、最初の一歩として重要なのです。

よくある質問

空き家を放置すると、税金が上がるって本当ですか

本当です。

管理が行き届かず「特定空家」などに指定されると、住宅用地の税の軽減が外れ、固定資産税が最大で6倍近くになる恐れがあります。

放置は税負担の面でも不利です。

相続した空き家を売ると、3,000万円の控除が使えますか

一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上なら2,000万円）を控除できる特例があります。

ただし、相続開始から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年末までの売却が条件で、他にも細かい要件があります。

詳しくは税理士にご確認ください。

まだ売るか決めていませんが、査定してよいですか

問題ありません。

むしろ、放置するほど不利になるので、早めに価値を知って選択肢を検討する方がよいです。

匿名査定なら誰にも知られずに調べられます。

古くて価値がなさそうな空き家でも査定できますか

できます。

建物に価値がなくても、土地に価値があることは多いです。

匿名査定で土地を含めた相場を把握できます。

ただし正確な金額は、現地を見た正式な査定で確認してください。

まとめ

相続した空き家の放置は、建物の価値低下、固定資産税が最大6倍になる恐れ、管理コスト、税の特例の期限切れなど、多くのリスクを抱え込みます。

だからこそ、まず価値を知って、早めに動き出すことが大切です。

匿名査定なら、誰にも知られずおおよその相場を調べられます。

相続した空き家を売るなら、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例（相続開始から3年を経過する年の年末まで、かつ2027年末までなどの要件あり）が使える可能性があります。期限があるので、まず価値をつかんだら、税の特例や手続きは早めに税理士・司法書士に相談してください。

まずは、空き家の価値を、誰にも知られずに調べるところから始めてみてください。