離婚で不動産の査定書が必要なときの取り方と注意点を解説
離婚の財産分与で家を分けることになり、「査定書が必要だと言われたけれど、どう取ればいいの？
相手に知られずに取れる？
」と悩んでいませんか。
財産分与では、家の価値を示す査定書が必要になる場面があり、しかも相手との関係で気をつけたい点もあります。
この記事では、不動産を扱う会社の立場から、離婚で査定書が必要なときの、具体的な取り方と注意点を解説します。どこに頼むか、相手に知られない方法、そして離婚ならではの気をつけたい点まで、必要な人がすぐ動けるように整理しました。
結論：不動産会社に無料で依頼できる。まず匿名査定で準備を
先に結論をお伝えすると、離婚の財産分与で使う査定書は、不動産会社に無料で作ってもらえます。夫婦の話し合いで分けるなら、この無料の査定書で足りることが多いです。
ただし、離婚では「相手に知られたくない」という事情があることが多いので、まず匿名査定で価値の目安を、誰にも知られずにつかんでおくのがおすすめです。相場観を持ってから、必要に応じて正式な査定書を取る、という順序が、離婚のケースでは特に有効です。
「匿名査定で目安をつかむ → 正式な査定書を取る」という順序が、離婚のケースでは特に安全で有効です。準備段階から焦らず進めましょう。
離婚の査定書はどこで取る？
依頼先は相続と同じく、主に2つです。
不動産会社（無料）
財産分与の話し合いで使うなら、不動産会社の無料の査定書で十分です。査定額の根拠を示すことが法律で義務づけられているため、依頼すれば査定書を作ってもらえます。
不動産鑑定士（有料）
話し合いがまとまらず、離婚調停や裁判に進む場合は、法的な効力のある「不動産鑑定評価書」が必要になることがあります。
不動産鑑定士に依頼し、費用は20〜30万円程度、作成に2週間ほどです。
まず無料の査定書で進め、揉めたら鑑定を検討する、という順序で構いません。
査定書を取る手順
査定書を取る手順を見ていきましょう。離婚ならではの配慮も含めて説明します。
手順1：まず匿名査定で目安をつかむ
最初に、匿名査定で家の価値の目安を調べます。
名前も連絡先も不要なので、相手に知られずに相場観を持てます。
財産分与の準備として、まずここから始めるのがおすすめです。
手順2：オーバーローンでないか確認する
家の価値の目安がわかったら、住宅ローンの残高と比べます。
価値よりローンが多い「オーバーローン」なら、分ける財産がないことになるので、方針が変わります。
まずこの確認が大切です。
手順3：必要に応じて正式な査定書を取る
話し合いで正式な査定書が必要になったら、不動産会社に訪問査定を依頼します。
登記済証（権利証）などの書類があるとスムーズです。
複数社に依頼して比べると、より客観的な価値がつかめます。
複数社から査定書を取る手段
複数の不動産会社から査定書を取りたいとき、1社ずつ問い合わせるほかに、「一括査定」を使う方法もあります。
一度の入力で複数の会社にまとめて査定を依頼でき、複数社の査定書を効率よく集められます。
財産分与で客観的な価値を示したいときの、現実的な選択肢のひとつです。
離婚のケースでは特に注意が必要です。一括査定は氏名・電話番号などの個人情報を入力するため、複数の会社から営業連絡が来ます。
同居中で相手に知られたくない段階では、この連絡がきっかけで気づかれる恐れがあります。
まず匿名査定で相手に知られず目安をつかみ、正式な査定書が必要な段階（別居後など、知られてよいタイミング）で一括査定を使う、という順序が安全です。
連絡方法をメールに指定する、依頼先を絞るといった工夫も有効です。
離婚ならではの注意点
離婚で査定書を取るときは、通常の売却とは違う注意点があります。
相手に知られたくない場合
財産分与の準備段階で、相手に動きを知られたくないことがあります。
匿名査定なら知られずに価値を調べられますが、不動産会社の正式な査定（訪問査定）は、家に人が来るため、同居していると相手に気づかれる可能性があります。
準備段階は匿名査定、正式な査定は別居後やタイミングを見て、と使い分けるとよいでしょう。
財産分与は原則2分の1
家の名義が夫婦どちらか一方でも、結婚後に築いた財産なら、財産分与は原則2分の1です。
査定書で家の価値がわかれば、その半分が取り分の目安になります。
名義に関わらず請求できる可能性があることを、知っておいてください。
査定書に法的効力はない
不動産会社の査定書は「売れそうな価格（時価）」を示すもので、法的な効力はありません。
調停・裁判で証拠にするには、鑑定評価書が必要です。
話し合いで合意する分には査定書で十分ですが、争いになりそうなら鑑定を検討します。
迷ったら弁護士に相談を
離婚の財産分与は、感情的な対立や法的な論点がからむことが多いです。査定書で家の価値をつかんだうえで、実際の分け方や、相手との交渉、調停の進め方については、弁護士に相談するのが安全です。
特に、住宅ローンが残っている家の扱い、共有名義の解消、財産分与の請求期間（2026年4月以降の離婚は原則5年、それ以前は原則2年）といった論点は、専門的な判断が必要です。価値の把握は自分で（匿名査定で）、法的な判断は弁護士に、と役割を分けて進めてください。
「価値の把握は自分で（匿名査定）、法的な判断は弁護士に」と役割を分けることで、費用を抑えながら安全に進められます。
具体例で見る、離婚の査定書を取る流れ
離婚の査定書を取る流れを、具体例で見てみましょう。夫名義のマンションを財産分与で分ける、妻側のケースです。
まず匿名査定で知られずに調べる
離婚を考え始めた妻が、まず匿名査定でマンションの価値を調べたら、3,000万円前後と出たとします。
夫名義でも、結婚後に買った家なので財産分与の対象で、価値の半分にあたる1,500万円相当が取り分の目安、と見当がつきます。
この調査は匿名なので、夫に知られずにできます。
オーバーローンでないか確認する
次に、住宅ローンの残高を確認します。残高が2,000万円なら、価値3,000万円の方が高いので、差額の1,000万円が分ける対象。
この半分、500万円相当が取り分の目安になります。
もし残高が3,500万円でオーバーローンなら、分ける財産がないので方針が変わります。
この確認が大切です。
正式な査定書はタイミングを見て取る
話し合いや調停で正式な査定書が必要になったら、不動産会社に依頼します。ただし訪問査定は家に人が来るので、同居中で夫に知られたくないなら、別居後や、夫の了解を得られるタイミングを見て行うのが無難です。
取った査定書は、財産分与の話し合いで「家の価値はいくら」という根拠になります。争いになりそうなら、弁護士に相談して鑑定評価書も検討します。
よくある質問
離婚の査定書は無料で取れますか
不動産会社に依頼すれば、無料で作ってもらえます。
話し合いで分けるなら、この無料の査定書で足りることが多いです。
調停・裁判で使う法的効力のある鑑定評価書は、不動産鑑定士に有料（20〜30万円程度）で依頼します。
相手に知られずに家の価値を調べられますか
匿名査定なら、名前も連絡先も不要で、相手に知られずに価値の目安を調べられます。
財産分与の準備段階に向いています。
ただし、不動産会社の訪問査定は家に人が来るので、同居中は気づかれる可能性があります。
家の名義が相手でも、査定書を取って請求できますか
結婚後に築いた財産なら、名義が相手でも財産分与は原則2分の1です。
査定書で価値がわかれば、その半分が取り分の目安になります。
ただし請求の可否や進め方は、弁護士に相談してください。
査定書だけで財産分与を確定できますか
話し合いで合意するなら、査定書をもとに進められます。
ただし、査定書に法的効力はないため、調停・裁判で争う場合は鑑定評価書が必要です。
分け方の判断は弁護士に相談するのが安全です。
まとめ
離婚の財産分与で使う査定書は、不動産会社に無料で作ってもらえます。
まず匿名査定で、相手に知られずに家の価値の目安をつかみ、オーバーローンでないか確認し、必要に応じて正式な査定書を取る、という流れがおすすめです。
取った査定書で、財産分与の取り分（原則2分の1）の目安がわかります。
まずは、財産分与の土台になる家の価値を、相手に知られず匿名査定で調べてみてください。