相続したマンションの評価と分け方｜時価と相続税評価額の違い
マンションを相続したとき、「いくらの価値があるのか」「兄弟でどう分ければいいのか」「相続税はどうなるのか」と、いろいろな疑問が出てきます。マンションは戸建てと違う特有の評価の仕組みがあり、しかも「時価」と「相続税評価額」という2つの価値を混同しやすいので、整理して理解することが大切です。
この記事では、不動産を扱う会社の立場から、相続したマンションの価値の考え方と、遺産分割での分け方、そして相続税評価の基本を整理します。まず時価を匿名査定でつかむ方法から、専門家に任せるべき部分の線引きまで、これ1本でわかるように解説します。
結論：まず時価を知り、分け方を考える。相続税は税理士に
相続したマンションでまず必要なのは、「実際に売ったらいくらか」という時価を知ることです。これがわからないと、兄弟で分けようにも、売ろうにも、判断できません。
時価は、匿名査定で手軽に調べられます。マンションは似た事例が多く、匿名査定と相性が良いので、名前も連絡先も伏せたまま、おおよその相場をつかめます。
相続人がそれぞれ調べて、共通の相場観を持つと、話し合いがスムーズです。
一方、相続税の計算に使う「相続税評価額」は、時価とはまったく別の方法で計算する複雑なもので、税理士の領域です。
この2つを分けて考えるのが、最初のポイントです。
「時価」は遺産分割の基準になる価格、「相続税評価額」は相続税の計算専用の価格です。
この2つは目的も金額も異なります。
まず時価を匿名査定で把握し、相続税評価は税理士に任せる、という役割分担が大切です。
マンションの「2つの価値」を混同しない
相続したマンションで混乱しやすいのが、価値に2種類あることです。
ひとつは「時価（実勢価格）」で、実際に市場で売れる価格です。
遺産分割で兄弟に分けるときは、この時価を基準にするのが一般的です。
匿名査定や成約事例で調べられます。
もうひとつが「相続税評価額」で、相続税を計算するためだけに使う価格です。
時価とは別の、国が定めた方法で計算します。
この2つは金額が異なり、目的も違います。
「相続税評価額が2,000万円だから、売っても2,000万円」ではありませんし、「匿名査定で3,000万円だから相続税もそれで計算」でもありません。混同すると判断を誤るので、分けて考えてください。
マンションの相続税評価額の仕組み
相続税評価額がどう計算されるか、仕組みだけ知っておきましょう。詳しい計算や申告は税理士に任せる前提で、大まかな考え方です。
建物と土地を別々に評価する
マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分を別々に評価して合計します。建物部分は、固定資産税評価額（毎年届く固定資産税の課税明細書に載っています）がそのまま評価額になります。
土地部分は、マンションの敷地全体の路線価評価額に、自分の「敷地権の割合」を掛けて計算します。敷地権の割合は、登記簿（登記事項証明書）で確認できます。
2024年から評価ルールが変わった
注意したいのが、2024年1月1日以降の相続から、マンションの相続税評価に新しいルール（区分所有補正率）が導入されたことです。
これは、特にタワーマンションの高層階などで、相続税評価額が市場価格と大きくかけ離れ、節税に使われていたのを是正するためのものです。
新ルールでは、築年数・総階数・所在階・敷地の持分などをもとに補正し、評価額が市場価格の6割程度を下回らないよう調整されます。築浅・高層階・都心のマンションほど、評価額が上がりやすくなりました。
2024年の改正により、タワーマンションや高層階・都心の物件は相続税評価額が以前より高くなる可能性があります。「以前と同じ計算方法で大丈夫」とは限らないので、必ず税理士に確認しましょう。
計算は複雑なので税理士へ
この区分所有補正率の計算は、いくつもの要素を組み合わせる複雑なもので、正直、自分で正確に計算するのは大変です。
国税庁が計算用のツールを公表していますが、相続税の申告全体を含め、税理士に依頼するのが確実です。
この記事では「そういう仕組みがある」と知っておいていただければ十分です。
相続したマンションの分け方
相続税とは別に、マンションを相続人でどう分けるかも考える必要があります。基本は、不動産全般の分け方と同じです。
主な方法は、売って代金を分ける「換価分割」、一人が相続して他に現金を払う「代償分割」、共有名義で持つ「共有分割」などです。
マンションは分筆（物理的に分ける）ができないので、現物分割は基本的に選べません。
誰も住まないなら換価分割が公平で分かりやすく、誰かが住むなら代償分割、というのが一般的な選び方です。
共有分割は将来のトラブルのもとになりやすいので、慎重に。
どの方法でも、まず時価を把握することが出発点です。匿名査定で相続人が共通の相場観を持ち、金額を確定させる段階では正式な査定を使う、という流れが揉めにくくなります。
遺産分割の方法は主に3つ。
「換価分割（売って分ける）」「代償分割（一人が相続して現金を払う）」「共有分割（共有名義で持つ）」。
共有分割は後のトラブルを招きやすいため、できれば換価か代償での解決を目指しましょう。
小規模宅地等の特例が使えることも
相続税に関して、知っておくと役立つ特例があります。
一定の要件を満たせば、マンションの敷地部分（土地）に「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。この特例が使えると、土地の評価額を最大80%減額でき、相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
ただし、被相続人と同居していたかなど、要件が細かく定められています。適用できるかどうかの判断も税理士の領域なので、相続税がかかりそうな場合は、早めに相談してください。
相続したマンションの進め方
全体の流れをまとめます。
まず、匿名査定でマンションの時価をつかむ（相続人それぞれが調べると話し合いがスムーズ）。
次に、遺産分割の方法（換価・代償など）を話し合い、金額を確定させる段階で正式な査定を使う。
相続税がかかりそうなら、相続税評価額の計算や特例の適用を税理士に相談する。売却するなら、相続登記（名義変更）を経て売り出す。
時価の把握は自分でできますが、相続税評価・特例・申告は税理士、相続登記は司法書士、揉めた場合は弁護士と、専門的な部分は適切に任せるのが安全です。
よくある質問
相続したマンションの時価は、どう調べますか
匿名査定で手軽に調べられます。
マンションは似た事例が多く精度が出やすいので、相場観をつかむのに向いています。
レインズマーケットインフォメーションで近隣の成約価格も見ると、より確からしくなります。
相続税評価額と売れる価格は同じですか
違います。
相続税評価額は相続税の計算用の価格で、実際に売れる時価とは別物です。
特に2024年の改正後は評価方法が複雑なので、相続税評価額は税理士に計算してもらうのが確実です。
タワーマンションを相続しましたが、注意点はありますか
2024年から、タワーマンションなど高層マンションの相続税評価額が上がりやすくなりました。
以前より相続税が高くなる可能性があるので、必ず税理士に相談してください。
時価の把握は匿名査定でできます。
マンションを兄弟でどう分ければいいですか
マンションは物理的に分けられないので、売って代金を分ける（換価分割）か、一人が相続して他に現金を払う（代償分割）が一般的です。まず時価を把握してから、話し合うとスムーズです。
まとめ
相続したマンションでは、まず「時価（実際に売れる価格）」を知ることが出発点です。
マンションは匿名査定と相性が良いので、手軽におおよその相場をつかめます。
この時価は、遺産分割で分けるときの基準になります。
一方、相続税の計算に使う「相続税評価額」は、建物と土地を別々に評価する複雑なもので、2024年からは区分所有補正率という新ルールも加わりました。
相続税評価・特例・申告は税理士に任せるのが確実です。
時価は自分で、相続税は専門家に、と役割を分けて進めてください。
まずは、相続したマンションの時価を、匿名査定で調べてみるところから始めてみてください。