離婚協議書用の査定書の作成方法｜依頼先と費用を解説

離婚協議書を作るとき、家などの不動産をどう分けるかは、大きな争点になります。財産分与の金額を決めるには、不動産の価値を示す査定書が必要になる場面が多いです。

「離婚協議書に不動産の金額をどう書けばいい？

」「査定書はどう用意する？

相手に知られずに？

」と悩む方に向けて、協議書作成の視点から整理します。

この記事では、不動産を扱う会社の立場から、離婚協議書用の査定書の作成方法と、協議書への財産分与の書き方を解説します。査定書の取り方そのものの詳細は別記事に譲り、ここでは「離婚協議書を作る」という目的に絞って、依頼先・費用・記載方法・離婚ならではの注意点まで整理しました。

結論：財産分与の金額は査定書を根拠に、協議書へ明記する

先に結論をお伝えすると、離婚協議書で不動産を分けるときは、査定書で不動産の価値を示し、それを根拠に財産分与の金額を決めて、協議書に明記します。

財産分与は、結婚後に夫婦で築いた財産を分けるもので、不動産は原則2分の1が目安です。その「分ける金額」を決めるには、まず不動産の価値を知る必要があります。

ここで査定書が役立ちます。まず匿名査定で、相手に知られずに価値の目安をつかみ、必要に応じて正式な査定書を用意する、という順序が、離婚のケースでは特に有効です。

離婚協議書に不動産をどう書くか

離婚協議書で不動産を分ける場合、状況に応じて書き方が変わります。

売って分ける場合

家を売って代金を分けるなら、協議書に「不動産を売却し、その代金から費用（ローン残債・仲介手数料など）を引いた残りを、2分の1ずつ分ける」といった形で記載します。この場合、査定書は売り出し価格を決める目安として使います。

一方が住み続ける場合

どちらかが家に住み続けるなら、その人が家を取得し、相手にその価値の半分にあたる金額を支払う、という形になります。

この「支払う金額」を決める根拠が査定書です。

協議書には、家を誰が取得し、代わりにいくらを相手に支払うかを明記します。

いずれの場合も、査定書で不動産の価値を客観的に示すことで、財産分与の金額に双方が納得しやすくなります。

離婚協議書用の査定書の作成方法

離婚協議書に使う査定書を用意する流れを、簡潔に説明します。

依頼先と費用

話し合いで分けるなら、不動産会社の無料の査定書で十分です。協議がまとまらず離婚調停・裁判に進む場合は、法的効力のある不動産鑑定士の鑑定評価書（20〜30万円程度）が必要になることがあります。

複数社に依頼するとよい

査定額は会社によって差が出るため、複数社に依頼すると、双方が納得しやすい客観的な評価になります。査定書の取り方の詳しい手順（必要書類など）は、離婚の査定書の取り方を解説した記事も参考にしてください。

離婚ならではの注意点

離婚協議書用の査定書には、相続とは違う、離婚特有の注意点があります。

相手に知られたくない準備段階

財産分与の準備段階で、相手に動きを知られたくないことがあります。

匿名査定なら知られずに価値を調べられますが、不動産会社の訪問査定は家に人が来るため、同居中だと相手に気づかれる可能性があります。

準備は匿名査定、正式な査定書は別居後や知られてよいタイミングで、と使い分けるとよいでしょう。

住宅ローンとオーバーローン

家に住宅ローンが残っている場合、査定額とローン残高を比べることが重要です。

査定額よりローンが多い「オーバーローン」なら、分ける財産がないことになり、財産分与の考え方が変わります。

査定書で価値を把握したら、必ずローン残高と比べてください。

財産分与の対象と基準時

財産分与の対象は、結婚後に築いた財産です。

不動産の名義がどちらか一方でも、結婚後に取得したものなら対象になります。

また、評価の基準時は、原則として離婚時（別居していれば別居時）とされることが多いです。

この時点の価値を査定書で示します。

協議書は公正証書にすると安心

離婚協議書は、公正証書にしておくと安心です。

特に、財産分与の金額を分割で支払う場合など、支払いの約束を確実にしたいときは、公正証書にしておくと、支払いが滞ったときに裁判をせずに強制執行できるようになります。

査定書で財産分与の金額を確定し、それを協議書に明記して公正証書にする、という流れが、後のトラブルを防ぎます。ただし、財産分与の金額や条件、公正証書の作成については、弁護士に相談するのが安全です。

具体例で見る、離婚協議書用の査定書の使い方

離婚協議書用の査定書がどう使われるか、具体例で見てみましょう。夫名義のマンションに夫が住み続け、妻に財産分与するケースです。

査定書で価値を確定し、ローンと比べる

まず妻が匿名査定でマンションの価値を調べたら3,000万円前後。その後、正式な査定書でも3,000万円と確認できたとします。

住宅ローンの残高が2,000万円なら、価値3,000万円からローン2,000万円を引いた1,000万円が、分ける対象です。

財産分与の金額を計算して協議書に書く

この1,000万円を2分の1ずつ分けるので、妻の取り分は500万円。

夫がマンションに住み続けるなら、協議書に「夫が下記不動産を取得し、財産分与として妻に金500万円を支払う」と明記します。

査定書は、この500万円という金額の根拠として保管します。

公正証書にして支払いを確実に

もし夫が500万円を一括で払えず分割払いにする場合は、協議書を公正証書にしておくと、支払いが滞ったときに強制執行ができて安心です。金額の決め方や公正証書の作成は、弁護士に相談しながら進めるのが安全です。

よくある質問

離婚協議書の不動産の金額は、どう決めますか

査定書で不動産の価値を示し、それを根拠に財産分与の金額を決めます。

結婚後に築いた不動産は原則2分の1が目安です。

住宅ローンが残っている場合は、査定額からローン残高を引いた額が分ける対象になります。

相手に知られずに査定書を用意できますか

準備段階は匿名査定なら知られずに価値を調べられます。

ただし、不動産会社の正式な訪問査定は家に人が来るため、同居中は気づかれる可能性があります。

正式な査定書は、別居後や知られてよいタイミングで取るのが無難です。

家の名義が相手でも財産分与できますか

結婚後に取得した不動産なら、名義が相手でも財産分与の対象になり、原則2分の1が目安です。

査定書で価値を示し、その半分を目安に金額を決めます。

ただし請求の可否や進め方は弁護士に相談してください。

離婚協議書は公正証書にすべきですか

財産分与を分割払いにする場合など、支払いを確実にしたいときは公正証書にすると安心です。

支払いが滞ったときに強制執行できます。

査定書で金額を確定し、協議書に明記して公正証書にする流れがおすすめです。

作成は弁護士に相談を。

まとめ

離婚協議書で不動産を分けるときは、査定書で価値を示し、それを根拠に財産分与の金額（原則2分の1が目安）を決めて、協議書に明記します。話し合いで分けるなら不動産会社の無料の査定書で十分で、複数社に依頼すると納得感が高まります。

離婚では、相手に知られたくない準備段階は匿名査定を使う、住宅ローンの残高と査定額を比べる（オーバーローンの確認）、基準時は離婚時（別居時）が原則、といった注意点があります。

協議書は公正証書にすると支払いを確実にできます。

金額の決め方や法的な部分は、弁護士に相談しながら進めてください。

まずは、財産分与の土台になる家の価値を、相手に知られず匿名査定で調べてみてください。