一物五価とは｜不動産の5つの価格の違いを整理
不動産の価格を調べていると、「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」など、同じ土地なのに複数の値段が出てきて混乱することがあります。
これは一物五価（いちぶつごか）と呼ばれる、日本の不動産特有の仕組みです。1つの土地に5つの価格が存在し、それぞれ算出する主体も目的も違います。
この違いを知らずに価格を混同すると、「路線価で見積もって家を安く売ってしまった」といった事故につながります。この記事で、5つの価格の関係を一度に整理します。
一物五価とは？5つの価格の一覧
一物五価とは、1つの不動産に対して次の5種類の価格が存在することを指します。それぞれ「誰が」「何のために」決めるかが異なります。
| 価格 | 決める主体 | 目的 | 公表時期 |
|---|---|---|---|
| ①実勢価格(時価) | 市場 | 実際の売買 | 随時 |
| ②公示地価 | 国土交通省 | 取引の指標 | 3月(1/1時点) |
| ③基準地価 | 都道府県 | 公示地価の補完 | 9月(7/1時点) |
| ④路線価(相続税評価額) | 国税庁 | 相続税・贈与税 | 7月(1/1時点) |
| ⑤固定資産税評価額 | 市区町村 | 固定資産税など | 3年ごと |
この5つのうち、公的に決められるのは②〜⑤の4つ。
①実勢価格だけは、市場での売り手と買い手の合意で決まる「実際に取引される価格」です。
5つの価格がバラバラに見えるのは、それぞれが違う役割を持っているからです。
5つの価格の水準と関係
5つの価格は、おおよその水準関係が決まっています。公示地価を100%とすると、次のような目安になります。
実勢価格
公示地価の約110%（都市部ではさらに高く、地方では低くなることも）
金額の大小はおおむね「実勢価格 ＞ 公示地価・基準地価 ＞ 路線価 ＞ 固定資産税評価額」の順です。
つまり、税金の計算に使う路線価や固定資産税評価額は、実際に売れる価格より低めに設定されています。
これは、地価が急に変動しても納税者が不利にならないよう、あえて低く抑えているためです。
税金用の価格（路線価・固定資産税評価額）は、実勢価格より低く設定されています。「税金用の基準値」と「実際に売れる値段」は別物、と意識するだけで価格の読み違いを防げます。
それぞれの価格の役割
①実勢価格（時価）
実際に市場で売買が成立する価格です。
売り手と買い手の需給で決まるため定価はなく、人気エリアでは公的評価の2倍近くになることも、過疎地では公的評価を下回ることもあります。
不動産を「売る・買う」ときに基準になるのはこの価格です。
②公示地価・③基準地価
どちらも国や都道府県が土地取引の指標として公表する価格で、不動産鑑定士が評価します。公示地価は国が1月1日時点を3月に、基準地価は都道府県が7月1日時点を9月に公表します。
両者は評価手法が似ており、ほぼ同水準。基準地価は公示地価が手薄な地方や林地もカバーし、半年ごとの地価動向を確認できる補完的な役割があります。
④路線価（相続税評価額）
相続税・贈与税を計算するために国税庁が定める、道路（路線）に面する標準的な宅地1㎡あたりの価格です。
公示地価の約8割の水準。
土地の形状に応じて補正をかけて個別の評価額を出します。
⑤固定資産税評価額
固定資産税・都市計画税などを計算するために市区町村が定める価格で、公示地価の約7割の水準。
3年ごとに見直され、毎年届く課税明細書で確認できます。
建物にも評価額が設定されます。
目的に合った価格を使い分ける
5つの価格は、目的によって使い分けます。混同すると税額計算や売却判断を誤るので注意してください。
特に多い間違いが「路線価＝売れる価格」という誤解です。
路線価は実勢価格の7割程度なので、これを売却価格と思い込むと数百万円単位で安く売ってしまう恐れがあります。
売るときは必ず実勢価格を基準にしてください。
よくある質問
一物五価と一物四価はどう違う？
基準地価を含めるかどうかの違いです。
実勢価格・公示地価・路線価・固定資産税評価額の4つを「一物四価」と呼び、これに基準地価を加えると「一物五価」になります。
基準地価は公示地価とほぼ同水準なので、実務では四価で説明されることもあります。
公的価格から実勢価格を計算できる？
おおよその目安は出せます。
例えば固定資産税評価額しか分からない場合、「固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1」で実勢価格の概算が計算できます。
ただし土地の個別条件や人気度で大きくずれるため、正確に知るには不動産会社の査定が確実です。
なぜ税金用の価格は低いの？
地価の急な変動から納税者を守るためです。
公的評価額の改定は年1回や3年ごとで、地価が急落した場合にすぐ反映できません。
あらかじめ低めに設定しておくことで、実際の価値より高い評価額で課税される不公平を防いでいます。
なぜ日本は「一物五価」なのか
そもそも、なぜ1つの土地にこれほど多くの価格が存在するのでしょうか。海外では珍しいこの仕組みは、日本で不動産が「税金の対象」であり「取引の対象」でもあることに由来します。
税金を公平に集めるには全国共通の統一的な基準が必要で、そのために国や自治体が公的な評価額を定めています。
一方、実際の売買は市場の需給で決まるため、公的な基準とは別に実勢価格が存在します。
目的の異なる価格が並立した結果が、一物五価なのです。
さらに、税金用の価格の中でも、相続税（国税）と固定資産税（地方税）では管轄が違うため、それぞれ別の評価額が定められています。
国税庁が路線価を、市区町村が固定資産税評価額を、と担当が分かれているわけです。
加えて、土地取引の指標として国と都道府県がそれぞれ公示地価・基準地価を出しています。
こうして「実勢価格＋4つの公的価格」で5つになる、と理解すると整理しやすくなります。
公的価格は実勢価格より遅れて動く
もう一つ知っておきたいのが、公的価格は実勢価格より遅れて動くという性質です。
実勢価格は市場ですぐ変動しますが、公示価格は年1回、固定資産税評価額は3年ごとの改定です。
そのため、市場で地価が上がり始めても、公的価格の反映には時間差が生じます。
この時差があるため、地価が急に動いている時期には、公的価格と実勢価格の乖離が大きくなります。特に都市部の人気エリアでは、実勢価格が公示価格の1.5〜2倍に達することもあります。
逆に地方では実勢価格が公示価格を下回ることもあります。公的価格を見るときは「これは少し前の、税金用の基準値」と意識しておくと、実態とのズレに惑わされません。
公的価格を参照するときは「いつ時点の評価か」を確認しましょう。地価が大きく動いている局面では、公的価格と実勢価格の差が広がりやすいため、売却判断には最新の実勢価格（査定）を必ず確認することが重要です。
売買・相続・離婚それぞれで見る価格
最後に、実際の場面ごとにどの価格を見ればいいかを整理します。
家や土地を売る・買うときは、実勢価格が唯一の判断基準です。
公的価格は参考程度に留め、不動産会社の査定で実勢価格の目安をつかみます。
相続のときは、相続税の申告には路線価（相続税評価額）を使いますが、相続人の間で不動産を分ける遺産分割では実勢価格を基準にするのが実務です。同じ相続でも、税金の計算と分け方の計算で見る価格が違う点に注意してください。
離婚の財産分与でも、家の価値は実勢価格（時価）で見るのが基本です。固定資産税評価額は手軽ですが実勢価格より3割ほど低いため、これで分けると受け取る側が損をします。
どの場面でも共通するのは、「お金が実際に動く場面（売買・分割）では実勢価格」「税金の場面では公的な評価額」という使い分けです。この原則さえ覚えておけば、5つの価格に振り回されることはありません。
まとめ
一物五価は、1つの土地に目的の違う5つの価格があるという仕組みです。
混乱したときは「今知りたいのは何のための価格か」を考えれば、どれを見ればいいか分かります。
売却なら実勢価格、というのだけは押さえておいてください。